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杭州的新房市场两极分化加剧二手房市场面临“凉凉”的窘境!

2022-05-12 06:32      点击次数:

现在物价上涨的迹象还不是很明显,今年下半年的时候,CPI很有可能就会超过3%,也就是会让大家都觉得物价上涨了的那种地步。 1月到4月国内进口国外的那些原材料的价格,我们可以发现,在能源方面进口国外的数量没有以前多了,但是所花费的钱却大幅度的比以前

  现在物价上涨的迹象还不是很明显,今年下半年的时候,CPI很有可能就会超过3%,也就是会让大家都觉得物价上涨了的那种地步。

  1月到4月国内进口国外的那些原材料的价格,我们可以发现,在能源方面进口国外的数量没有以前多了,但是所花费的钱却大幅度的比以前多了;

  而且在粮食这块,包括大豆,我们进口的数量没有以前多,但是花费的钱却比以前多了。

  造成这种局面,一个是汇率的下跌,一个是国外原材料价格上涨。两种叠加起来,导致今年进口的原材料价格比往年都要高很多。

  全国的人均住房面积已经达到了40平以上了,达到了全球发达国家的标准了,以后随着全国人口的负增长,就算一套新房都没有了,人均住房面积也会被动的继续增加。

  而且也不可能所有的房企都没有了,国营房企还是会在的,以前大家都嫌弃国营房企盖房子慢,没有民营房企快,但是以后人口负增长了,也不需要盖那么快了。

  再说的直白点,如果真的救楼市,为什么现在民营房企还是暴雷不断?为什么民营房企不去拿地?

  说白了还是银行没把钱给那些民营房企,不然的话以房地产行业的发展规律,房企不拿地早晚要嗝屁的。

  虽然杭州目前尚未官宣任何调控新政,但传闻不少富阳和大江东的开发商已经收到了“差异化购房”的消息。

  如果伴随着逐步放出高价房源,也比较符合杭州“一点点用药”慢慢刺激楼市的市场现状。

  其次,亚运会的推迟、地铁四期传闻被砍,让杭州需要更多的市场刺激,再稳住楼市一段时间。

  从目前情况来看,杭州的新房市场两极分化加剧,二手房市场面临“凉凉”的窘境,长期耗下去并不是什么好消息。

  而在此时如果能释放一些高价盘,就会产生刺激市场的效应。把楼市流失的关注度,再拉回来。否则楼市接下来的行情,还要往下掉。

  对开发商来说,不妨趁市场相对平静,及时为手里那些特殊房源制定“逃跑计划”。

  值得注意的是,一直被称为市北东东板块的悦潮府与宁围的宁望府,被划入了宁税社区。

  社区的调整一定程度上是影响着学区的,在新的萧山区学区划分中,宁安社区、金一社区、宁东社区、宁税社区全部算入了宁围街道的宁围小学。

  花了比宁围楼盘多4000元/㎡的价格,读的却是一样的学校,业主自然会不满意。

  实际上,这几个社区本就属于宁围街道,当初的土地也是由宁围街道提供给经开区出让。

  为了方便管理,今年4月底,萧山区决定将经济开发区市北区块、桥南区块、科技城区块内的社会事务管理职能交由北干街道、宁围街道、新街街道承担。

  其中,市北区块内的社会管理工作,将以金鸡路东侧的五七直河为界,东侧由宁围街道负责、西侧由北干街道负责。

  简单来说,金鸡路西侧的“市北西“归属于北干街道,金鸡路西侧的“市北东“,全部归属于宁围街道,这其实也是按照当初的土地权属来决定的。

  也就是说,不仅仅是拥潮府属于宁围街道,悦潮府、滨涛映月、沁桂轩等小区也都属于宁围街道,只不过他们的社区可能不同,学区也有可能不同。

  据悉,萧山经济开发区正在着力准备重新划分街道社区,像拥潮府现在属于市心社区,未来会被划进新成立的开悦社区,但是在社会事务的管理方面是委托了宁安社区。

  虽然在当地的答复中,拥潮府今年还可以和市心社区、市北社区一起就读市心小学,但明年并不能保证。

  社区划分的不明确,一定程度上会导致新房学区的混乱(虽然新房不具有学区)。

  我很好奇,目前萧山市北在售的三个楼盘,37500元/㎡的潮听映月,绿城沁桂轩,以及39500元/㎡的咏桂轩,如果与33500元/㎡的宁围享受同样的学区配套,那还会那么吃香吗?

  在2022年之前,房东是苦苦求着银行能不能再给他批一些房贷额度,让他能多贷一些款,让他能买到房价更高的房子。

  而现在,国内房东求着银行,赶紧批准了他的提前还房贷申请,让他少给点房贷利息,房贷利息太高了,房东撑不住了。

  2021年开始,全国房地产行业就进入了一个新的元年,民营房企开始退场,国营房企占据主流,房地产从原本的金融投资品,开始往消费品上转,过去的短期调控手段,像是限购、限售等,都将退出历史的舞台。

  本轮房地产危机过后,房企或者破产、或者躺平,失去继续拿地扩张的能力,结果是土地大量流拍、新房开工面积大降、房地产成交量大幅下降。

  经济增长高度依赖基建和房地产,如果想要确保经济继续高速增长,就得继续维持大规模基础建设,就得确保土地出让金规模大致不变。

  本轮房地产危机,导致土地成交量大幅下降50%左右。如果想要确保土地出让金大致不变,继续维持大规模基础建设,房价和地价就必须要大涨。

  如果房价和地价没有大涨,则土地出让金收入必然大降,无法继续维持大规模基础建设,我们经济必然增速大幅下降,从此进入低速增长期。

  美元是全球性货币,美元周期决定世界经济周期,美元宽松时,世界经济繁荣;美元紧缩时,世界经济萧条。

  逆周期调控,是调节本国货币周期,使本国经济自成周期,独立于美元周期,少受美元潮汐影响。

  房地产是逆周期调控的工具。当美元宽松时,我们就努力让房地产处于紧缩状态;当美元紧缩时,我们就努力让房地产处于宽松状态。

  逆周期调控下,我们可以人为调节房地产周期,我们的货币和经济,可以自成周期,可以少受美元周期束缚,我们也能大限度地避免被美元潮汐剪羊毛。

  逆周期调控,会导致房价上涨。每次逆周期调控,都会导致深圳房价迎来新一轮上涨。

  举个简单的例子:南京公开了今年第二轮集中土拍的地块,不光供应量增加,而且大幅度的增加了核心地块的地。

  以前大家觉得南京主城区尤其是河西那边没地,结果这几次南京土拍,次次都拿出地来了。

  这就典型的楼市热的时候,什么歪瓜裂枣都往出拿,反正也不怕卖不出去,而当楼市冷的时候,各种核心地就出来了。

  这就相当于购房者去售楼部买房,售楼部在楼市热的时候,都是把垃圾房子给你卖,把好的藏起来,要是后面房价涨了,藏起来的房子也值钱了,要是房价跌了,藏起来的好房子还能抗跌一些。

  现在很多人买房的时候都执着于次新房,认为次新房房价永远涨,觉得楼市里面那些卖不动的,房价下跌的房子都是老小区,老破小、次新房是不会降的,所以投资次新房是不会亏的。

  但实际上大家要明白一点,当下大家看到的那些普通二手房,老小区这些房子在5年前、10年前也都是次新房,是时间让它们成了老小区。

  像武汉、成都等这种新房供应量非常大的城市,每年至少有15万套以上的新房出现,这些新房都会成为你现在投资的次新房的竞争对手。

  国内房子的户型产品差不多5年就会变一次,新房的设计、质量等都会比以前的二手房好的。

  现在楼市里面,首套房宁可不买,也不能买那些有问题的房子,举几个很典型的例子:

  也就是那种老小区,从2018年那一波之后,全国老小区基本上都不行了,哪怕是上海的老破小,没有学区加持;哪怕是核心区的老破小,也只沦为一个收租的房子,收益率很低,连房贷利率都跑不赢。

  这种有硬伤的房子,在当下楼市里面的小白越来越少的情况下,很容易遇到小区别的房子房价上涨了,就这种房子不涨。

  这两种类型的房子,大家可以仔细观察的,房价上涨时候,这两种房子有可能涨都不带涨的;房价下跌的时候,这两种房子降价降的比谁都快,不降一个很狠的价格,房子根本卖不出去。

  房子置换的前提,也是要能买到一个跑赢存款收益的房子,买一个连存款收益都跑不赢的房子回来,还不如不买。返回搜狐,查看更多

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